二手房买卖应当注意的几个问题
山东鲁泰律师事务所韩强
随着社会的发展，人们手里掌握的财富也越来越多，房屋作为必须的消费品关系到每一个百姓家庭，作为消费品的房屋会涉及许多法律问题， 尤其最近房地产市场的迅猛发展，二手房屋交易也大量增加，许多人在买卖二手房屋时不像买卖商品新房那样规范，比较随意这样很容易出现纠纷，使自己的权益受到损害。
介绍一案例：李某将自己的房屋卖给张某并签订了房屋买卖合同，张某分二次支付房款35万元，后张某装修并住进房屋，但双方未办理房屋产权变更登记手续。几个月后在王某与李某民间借贷纠纷一案中，法院依据王某的申请依法查封了该房产。张某对法院查封的房产提出异议，认为查封的房产属于其所有。要求法院依法解除对该房屋的查封。
经过法院审查、听证后，驳回了张某的异议请求。张某不服法院裁定，遂提起了诉讼。
这里面就涉及一个重要的法律要件：房屋买卖双方一直未办理房屋产权变更登记手续，这个必要条件的缺失直接影响到房屋所有权的归属。
在异议被驳回后张某以王某为被告，以李某为第三人向法院提起诉讼，张某的诉讼理由为：在法院查封涉案房屋前其已经支付了合理的价款，并且装饰、入住，属于善意取得的购买人，其行为应当受到法律的保护。要求法院确认其对涉案房屋享有所有权，并判令被告王某立即停止对该套房屋的查封。
法院经审理后认为，原告张某所提供的证据尽管能够证明其购买了第三人李某的房屋并实际接收、使用，但双方未办理房屋产权变更登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，本案张某与李某房屋买卖合同时有效的，但是双方并没有办理房屋变更登记，该房屋所有权并没有转移。
中华人共和国《物权法》第106条规定：除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
从《物权法》第106条的规定可以看出，我国规定善意取得的客体包括动产和不动产，动产以交付为其公示原则，不动产以登记为其公示原则。
就本案来讲：转让的房产应当进行登记而未进行登记，不符合善意取得的法律条件，因此张某关于善意取得的主张不能成立。综上，法院认为，原告张某与第三人李某之间的房屋买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，由于债权法上的权利只是一种相对权、对人权，不具有排他的效力，因而原告张某关于要求停止被告王某解除对该套房产查封的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。法院判决：驳回张某的诉讼请求。
张某不服上述民事判决向上一级提起上诉称，上诉人购买的涉案房屋属于善意购买，且行为合法有效，上诉人作为涉案房屋的所有权人，应当得到法律的确认，被上诉人王某在对第三人李某的案件申请将涉案房屋进行查封错误。请求二审法院依法公正判决。二审法院经过审理驳回上诉，维持原判。
根据二手房交易情况要特别注意以下几种情况：
1、一房二卖
一房二卖是指房屋买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，因而引起的纠纷。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房地产转让、抵押，当事人应当依照规定办理权属登记。登记是房产物权的生效要件。因此，有的业主签订合同后，故意拖延办理产权登记，而另外物色买主，然后撕毁合同，将房屋以较高价格转让给第三人。购买人可以约定将房屋价款的给付放在产权过户之后再进行，或可以提存方式办理房屋价款的给付，以尽量降低风险。购买人还可要求业主将房屋产权证提存在中介公司，待办理过户时，再从中介公司取出，以避免房屋产权证仍由房屋原先的业主持有，从而防止“一房二卖”的现象发生。
2、房屋抵押情况下的房屋买卖
在房屋买卖之前，已经设立的抵押，这样使房屋难以顺利完成过户手续。《担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。如果在房屋买卖之前，已经就该房产设立了抵押担保，那么可能出现转让无效的情况。为此，购买人可以要求出卖人付清抵押款，提前解除抵押，也可以要求抵押人通知抵押权人，并经过抵押权人的同意。如果不行，可以解除合同，要求出卖人返还房款。
3、房屋租赁情况下的房屋买卖
《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是所谓的“买卖不破租赁”的原则。第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。如果在房屋买卖之前，已经设立房屋租赁，而出租人没有在出卖之前的合理期限内通知承租人，那么承租人可以出卖人未告知，享有以同等条件优先购买权为由请求法院确认该房屋买卖合同无效，对于购买人来说有较大的损失。
4、共有房屋情况下的房屋买卖
需注意产权证上的名字与房主是否是同一人；产权证所确认的面积与实际面积有无不相符之处；确认产权的完整性，看有没有抵押、共有人等。同时，还要验看正本，一定要到房产局查询产权证的真实性。
5、注意房产性质
要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房，产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度，也牵涉到卖房收益的分配问题，最终影响到二手房买卖合同的签订。原军产、院产、校产等特殊单位的公房在单位没有同意之前，不可能取得上市资格，必须要有原单位盖章后才能出让。单位是否允许转卖；需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法，标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。
6、下列房地产不得转让
（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；另外：已列入拆迁范围内的房屋也不允许转让。
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